一時(shí)間，筆者對保利發(fā)展的股價(jià)表現感到困惑。上半年，其每股收益高達1.02元，營(yíng)收增長(cháng)23.7%，凈利潤增長(cháng)13%。這樣的業(yè)績(jì)是在整體低迷甚至下滑的環(huán)境下實(shí)現的。房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)導者。但三季報一出，其股價(jià)不漲的原因就被發(fā)現了：雖然營(yíng)收仍增長(cháng)23%，但凈利潤僅增長(cháng)1%，幾乎停滯不前。

這還不錯。深陷債務(wù)漩渦的萬(wàn)科，今年前三季度出現負增長(cháng)。 2023年三季報顯示，其營(yíng)收下降近3%，凈利潤下降19.4%。所以你看到，最近幾天，港股市場(chǎng)一些前期跌得很慘的民營(yíng)地產(chǎn)公司的股價(jià)已經(jīng)反彈了。不過(guò)，投資者切不可沖動(dòng)，因為這只是超跌反彈。因為從行業(yè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)的慣性下滑很可能會(huì )持續下去。

我們讓數據說(shuō)話(huà)。今年前三季度，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%；商品房銷(xiāo)售面積84806萬(wàn)平方米，同比下降7.5%。這是什么概念？ 2003年至2020年，國內房地產(chǎn)投資年均增長(cháng)19.9%，商品房銷(xiāo)售面積年均增長(cháng)10.8%。整個(gè)行業(yè)在短短三年內從兩位數的增長(cháng)變成了接近兩位數的下滑。你可以想象這是一個(gè)什么樣的情況。

我們來(lái)看看幾家地產(chǎn)巨頭的最新銷(xiāo)售數據。成為行業(yè)“老大哥”的保利發(fā)展10月實(shí)現合同面積179.54萬(wàn)平方米，同比下降31.26%；合同金額331.13億元，同比下降23.02%。放棄老大寶座的萬(wàn)科10月合同銷(xiāo)售額318.3億元，與9月基本持平。不過(guò)，今年前10個(gè)月，萬(wàn)科合同銷(xiāo)售額總計3124.4億元，同比下降9.89%。 10月，綠城集團實(shí)現自投資項目銷(xiāo)售3937個(gè)，銷(xiāo)售面積約54萬(wàn)平方米。月銷(xiāo)售額約185億元，同比下降17.78%。融創(chuàng )中國10月合同銷(xiāo)售額同比下降51.18%。截至10月底，累計合同銷(xiāo)售額同比下降50.49%（2022年同期為1530.6億元）。

與銷(xiāo)售下滑成正比的是，房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)工和投資持續匱乏，現實(shí)表現為融資不足。我們都知道，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，技術(shù)含量很少。只要有錢(qián)滾動(dòng)發(fā)展，就可以不斷“滾雪球”。因此，房地產(chǎn)行業(yè)也是一個(gè)融資需求巨大、債務(wù)成本較高的行業(yè)。很多房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jì)不佳并不是因為技術(shù)環(huán)節或者產(chǎn)品質(zhì)量出現問(wèn)題，而是因為資金鏈斷裂。當大家對行業(yè)景氣度有類(lèi)似的判斷時(shí)，融資狀況就成為判斷行業(yè)景氣度的重要早期指標。數據顯示，10月份，80家典型房企融資總額環(huán)比下降41.5%，同比下降51.9%。單月融資規模大幅下降，創(chuàng )2020年以來(lái)新低，沒(méi)人愿意籌集資金拿地開(kāi)發(fā)項目。你可以自己判斷一下這個(gè)行業(yè)有多繁榮。

通過(guò)各項前期指標和結算指標可以得出，盡管利好政策密集出臺，但房地產(chǎn)行業(yè)仍處于出清過(guò)程中，行業(yè)拐點(diǎn)尚未出現。最關(guān)鍵的是房?jì)r(jià)下降的程度，遠低于行業(yè)景氣度下降造成的；也就是說(shuō)，仍有房地產(chǎn)企業(yè)在抵制，部分房地產(chǎn)投資者還抱有幻想。房地產(chǎn)是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)，當前的方向是清理過(guò)去遺留的問(wèn)題，尋找新的發(fā)展出路。在這種情況下，不要對行業(yè)的短期反彈抱有任何幻想。萬(wàn)科和保利的股價(jià)告訴我們，明年上半年可能是房地產(chǎn)抄底的好機會(huì )。

溫馨提示：投資有風(fēng)險，請謹慎選擇。