杭州土地市場(chǎng)降溫掠奪者趁機補倉

8月27日，主城區最新出讓土地包括位于望江新城二期、相府、錢(qián)江新城的三塊優(yōu)質(zhì)住宅地塊。競標結果全部冷清，溢價(jià)率分別僅為2%、3%、0。

有業(yè)內人士評價(jià)：“上次杭州主城區住宅用地低價(jià)出讓至少是三年前的事了?！?/p>

商場(chǎng)降溫，地價(jià)回歸理性。對于一些房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)抄底的好機會(huì )。那么，哪些房企在“抄底”呢？

杭州土地出讓收入2218億元

自七月以來(lái)保費率大幅下降

據浙江日報傳媒房地產(chǎn)研究院測算，截至2018年8月，杭州十區共完成土地交易157宗，交易總金額2218.3億元。這一數字已突破2017年的2180.6億元，改寫(xiě)歷史記錄。

不僅如此，今年前8個(gè)月的可建設土地出讓面積為1453.1萬(wàn)平方米，也接近2017年全年的1585萬(wàn)平方米。

但硬幣的另一面是土地市場(chǎng)顯著(zhù)降溫。

尤其是近兩個(gè)月，每塊地塊的注冊房地產(chǎn)企業(yè)數量大多為個(gè)位數，交易溢價(jià)率大幅下降。各行業(yè)土地價(jià)格均有不同程度下降。低地價(jià)成交正在成為常態(tài)，就連余杭、余杭、蕭山，都有一塊涉及住宅物業(yè)的土地因無(wú)人報名競拍而被叫停。

隨著(zhù)8月27日主城區望江新城、錢(qián)江新城二期住宅用地幾乎以最低價(jià)出讓?zhuān)贾萃恋厥袌?chǎng)下行趨勢愈發(fā)明顯。

對此，浙江新聞傳媒房地產(chǎn)研究所所長(cháng)丁建剛評價(jià)：“今年年初土地市場(chǎng)依然處于高溫狀態(tài)，真正的降溫從7月份開(kāi)始。按照預期的變化在經(jīng)濟形勢下，開(kāi)發(fā)商拿地的邏輯也發(fā)生了明顯的變化，即從近兩年的“搶到就拿”，轉變?yōu)槟鼙Ｗ≠Y本、賺到錢(qián)才拿地?；诋斍办o態(tài)價(jià)格的微薄利潤?！?/p>

近兩年拿地大戶(hù)

這兩個(gè)月來(lái)，很多人都匿名了

錢(qián)報記者梳理了2016年、2017年、2018年上半年、近兩個(gè)月拿地金額排名前十的房企。

可以看到，不少2016年、2017年的買(mǎi)地大戶(hù)近兩個(gè)月在土地市場(chǎng)上已隱姓埋名，如越秀、金地等。

為什么那些曾經(jīng)花了這么多錢(qián)的掠奪者還不停止掠奪土地呢？據記者了解，主要原因是這些開(kāi)發(fā)商此前購買(mǎi)的土地大部分尚未投放市場(chǎng)，資金無(wú)法抽出，自然在土地市場(chǎng)上膽怯。

某外國掠奪者自高價(jià)買(mǎi)下一塊地以來(lái)，已有近兩年沒(méi)有在杭州拿地了。據知情人士透露，“總部之前批準了幾十億收購這塊高價(jià)土地，但目前這塊土地還沒(méi)有上市，也沒(méi)有出售任何款項，顯然不太可能?！蔽覀儠?huì )向總部申請資金來(lái)拓展市場(chǎng)?！?/p>

由于價(jià)格限制，很多高價(jià)地塊尚未上市，且多為合作項目。當多個(gè)股東投資時(shí)，項目無(wú)法啟動(dòng)、資金無(wú)法提取的情況很常見(jiàn)。

例如，位于蕭山的一處熱銷(xiāo)樓盤(pán)，最后一批樓盤(pán)從未上市。記者了解到，該項目?jì)纱蠊蓶|的意見(jiàn)并未達成一致。一個(gè)想趕緊賣(mài)掉貨物提取資金，另一個(gè)則考慮繼續努力申請更高的備案價(jià)格。

這還是一個(gè)已確認盈利的項目，高價(jià)項目也不少。按照目前周邊地區新房登記價(jià)計算，存在虧損風(fēng)險。一些股東迫于資金壓力希望盡快入市，而另一些股東則不愿意虧損。錢(qián)還想繼續守著(zhù)，所以還有很多地沒(méi)有開(kāi)。

近兩年，杭州一些買(mǎi)地大戶(hù)制造了“太有錢(qián)”的假象，但他們高價(jià)拿下的土地大多是與他人合作。因此，很多項目無(wú)法啟動(dòng)，他們自然也沒(méi)有錢(qián)繼續拿地。

“今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力不斷加大，開(kāi)發(fā)商從銀行、信托等渠道借款變得困難，銷(xiāo)售資金是最重要的資金來(lái)源之一。因此，對于目前這些房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“也就是說(shuō)，還款是第一位的，有資金了才考慮拿地?！闭憬瓕捄褓Y產(chǎn)管理有限公司總裁丁俊哲表示。

一些掠奪者

開(kāi)啟“抄底”模式

當然，隨著(zhù)土地市場(chǎng)的下滑，地價(jià)回歸理性，有人哭有人笑。

相比之下，7月至8月，不少前期土地市場(chǎng)未能斬獲佳績(jì)的房企終于如愿以?xún)敗?/p>

中海集團五年前高價(jià)收購了錢(qián)江新城江河匯合區土地。此后，經(jīng)歷了市場(chǎng)低迷。近五年未在杭州拿地，近兩年避開(kāi)高價(jià)土地。今年，中海開(kāi)始重返杭州土地市場(chǎng)。年初，其獲得濱江巷一塊七居室地塊。7月，還收購了翠園單元的住宅用地，保證了杭州公司的土地儲備。

不少近期售罄的房企也面臨著(zhù)類(lèi)似的情況。例如，當地房地產(chǎn)公司松都過(guò)去幾年一直固步自封，手頭庫存并不多。直到今年，它才開(kāi)始重新活躍起來(lái)。

當地價(jià)下跌時(shí)，對于資金實(shí)力雄厚的企業(yè)來(lái)說(shuō)，是拿地的好機會(huì )。比如，“不缺錢(qián)”的港商九龍倉就以4萬(wàn)+人民幣的底價(jià)高價(jià)收購了神華一塊土地。不過(guò)，九龍倉仍有實(shí)力繼續拿地。8月初，它以27923元/平方米的地價(jià)買(mǎi)下了神華的底部，稀釋了這一局面。首都。其他此前拿下價(jià)值“4萬(wàn)+”地塊的房企，即便想抄底買(mǎi)入、攤薄成本，也因缺乏現金而無(wú)法如愿。

同樣“不缺錢(qián)”的金融大亨平安也在8月初成功買(mǎi)下蕭山南鎮底層，成交價(jià)14189元/平方米?？梢哉f(shuō)，這次機會(huì )被巧妙地抓住了。與市場(chǎng)繁榮時(shí)期誕生的板塊最高地價(jià)20060元/平方米相比，地價(jià)已下降近30%。低端地價(jià)保證了項目的盈利能力。你可以按照平常的套路，找房地產(chǎn)公司合作，只需要坐享其成。

近年來(lái)一直位居杭州拿地榜單前列的濱江，近兩個(gè)月來(lái)也一直在“抄底”。繼6月15日競拍城東北一塊住宅用地后，7月16日低價(jià)拿下南星寶地。8月27日又低價(jià)競得望江新城一塊住宅用地。短短兩個(gè)月時(shí)間，我們連拿三塊優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)。家園。

濱江今年提出了千億目標，土地儲備極其重要。濱江雖然也高價(jià)收購土地，但策略靈活。一些高價(jià)土地項目以低利潤、有資金保障的方式入市，目的是快速回籠資金，立即投入土地市場(chǎng)?？梢詮倪@些抄底地塊中賺取利潤。

濱江集團董事長(cháng)齊金星也在拿下望江新城后首次對媒體表示：“濱江今年一定要拿下杭州市場(chǎng)第一名?！?/p>

易居研究院院長(cháng)嚴躍進(jìn)表示：“從拿地策略來(lái)看，有順周期策略和逆周期策略。對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在拿地競爭不是很激烈的時(shí)候，可以更加主動(dòng)地選地。土地，從而完成土地儲備規模的擴大。而即使部分土地起拍價(jià)已經(jīng)很高，在沒(méi)有競爭、地價(jià)較低的情況下，土地風(fēng)險和成本仍然可以控制。因此，可以說(shuō)現在拿地的機會(huì )可能比較好?！?/p>